Les investisseurs à la recherche de revenus stables et d'une diversification de leur portefeuille continuent à s’intéresser aux SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier. Parmi les nombreux facteurs influençant la performance d'une SCPI, la qualité des locataires se positionne comme critère primordial, en plus de renforcer la confiance des investisseurs.
Comment fonctionne une SCPI ?
La société réunit les fonds des investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Les investisseurs achètent des actions dans ladite SCPI, ce qui leur confère une part proportionnelle de propriété sur les actifs immobiliers détenus par cette dernière. Celle-ci est pilotée par un opérateur : la société de gestion (agréée par l’AMF ou l’Autorité des marchés financiers) et spécialisée dans la gestion de portefeuilles immobiliers.
Outre la sélection des immeubles en fonction des critères de rendement et de diversification, la recherche des locataires incombe à cet opérateur, dans le cadre de la mise en location du parc immobilier constitué. Le but est en effet de produire des loyers qui sont distribués aux investisseurs sous forme de revenus réguliers, après déduction des frais, des commissions et des provisions.
Stabilité des revenus et performances financières
La qualité des locataires d'une SCPI fait directement écho sur sa stabilité financière. Des locataires solvables et fiables assurent des flux de loyers réguliers et prévisibles, ce qui est déterminant pour maintenir un rendement attractif pour les investisseurs.
De plus, contrairement à la détention d'un bien immobilier individuel, où la vacance locative peut entraîner une perte de revenus significative, les SCPI répartissent ce risque entre plusieurs actifs et locataires.
Impact sur la valorisation et le taux d’occupation financier
La qualité des locataires se répercute également sur les performances telles que la valorisation des parts. Cet indicateur reflète la valeur globale des actifs immobiliers détenus par la SCPI et elle est fonction de la qualité ainsi que de la conformité du parc immobilier. Cette dernière est évaluée chaque année par des experts indépendants et tient compte de la localisation des biens, de leur état ainsi que de leur conformité en lien avec les marqueurs du marché immobilier local.
Par ailleurs, la liquidité des parts de SCPI sur le marché secondaire retentit sur leur valorisation. Une forte demande entraîne une valorisation plus élevée.
Autre indicateur de performance ayant une corrélation avec la qualité des locataires : le taux d’occupation financier (TOF). Il représente le ratio des loyers effectivement perçus sur une période donnée par rapport aux loyers théoriques qui pourraient être collectés :
- d’une part si tous les biens de la SCPI étaient entièrement loués
- et d’autre part si tous les locataires payaient leur loyer
Un TOF élevé indique une gestion locative efficace avec peu de vacances et des locataires solvables. À l'inverse, un TOF bas peut évoquer des carences potentielles telles que des difficultés à souscrire des baux long terme. Le calcul du TOF se fait en divisant les loyers effectivement perçus (après déduction des éventuels impayés) par les loyers théoriques bruts.
Peut-on connaître les locataires de la SCPI ?
Les détails spécifiques sur les locataires du parc immobilier de la SCPI sont soumis à une certaine confidentialité. Toutefois, il est possible de s’enquérir auprès de la société de gestion de ses références relatives aux grandes enseignes faisant partie des signataires des baux.
Notons aussi que dans une optique de transparence vis-à-vis des investisseurs, ces derniers peuvent accéder à des informations générales sur la typologie des immeubles, de même que leur répartition géographique à partir d’une carte virtuelle interactive.
Les sociétés de gestion rendent aussi publiques les stratégies d’acquisition et les détails relatifs aux revenus générés par la SCPI.
