Faire de la LMNP, c’est investir dans un bien immobilier locatif loué meublé et profiter d’une réduction de son impôt sur le revenu, grâce à un régime fiscal avantageux. Le financement reste toutefois le point le plus épineux dans la mesure où il s’agit d’un bien physique et qui n’est pas toujours accessible à tous. Quelles sont les différentes solutions pour financer sa LMNP et quels sont les conseils pour réussir votre investissement ?
Emprunt à 100%
L’emprunt à 100% s’avère rentable, sachant que les intérêts sont déductibles de l’IR. Ce, si votre régime est le réel d’imposition. Vous profitez ainsi d’un intéressant levier fiscal.
L’avantage avec l’emprunt à 100%, c’est aussi la possibilité de tirer profit d’un levier financier intéressant. Le taux d’intérêt est en effet inférieur au rendement généré par votre investissement - qui est généralement de l’ordre de 4.4% et plus.
Puisqu’il s’agit d’un investissement locatif, vous percevez des loyers dont une partie sera affectée au remboursement de votre prêt. Ainsi, c’est la banque qui finance la totalité de votre acquisition.
Apport personnel et emprunt
L’emprunt additionné à votre apport personnel est aussi une option à ne pas mettre de côté, dans la mesure où elle vous permet d’écourter la durée de votre prêt. Ainsi, vous profitez pleinement et plus rapidement de vos loyers, une fois que vous en aurez remboursé la totalité, ce qui augmentera votre rendement annuel.
Simuler votre financement
Pour planifier le financement de votre bien, vous procéderez à une ou plusieurs simulations qui tiennent compte des éléments suivants :
- le montant de l’acquisition
- le montant estimatif des loyers
- le régime fiscal (réel ou micro BIC). Pour rappel, comme mentionné ci-dessus, le réel d’imposition déduit des charges, dont les intérêts, en plus des 20% de TVA récupérables si vous achetez une résidence avec services en VEFA. Vous déduisez les amortissements dont l’excédent est reporté sur les années suivantes : un aboutissement à une défiscalisation sur plusieurs exercices. En revanche, le régime micro BIC génère une déduction d’un abattement forfaitaire. À cela s’ajoute le dispositif Censi-Bouvard qui fait bénéficier d’une réduction d’impôt de 11%, et dont la période d’engagement requise est de 9 ans.
Cette simulation permet entre autres de dégager votre effort d’épargne ainsi que la durée de votre prêt.
Quelques conseils pour réussir votre investissement LMNP
Le choix de l’appartement et son emplacement sont les éléments à considérer en premier lieu dans l’acquisition d’un bien loué meublé. Pour optimiser les rendements, il s’agit de trouver le logement dans une ville moins chère, à proximité. Exemple : si vous résidez à Paris ou en zone A, songez à trouver une ville en zone B1 proche de votre commune. Les prix y sont encore bas tandis que la demande locative est bel et bien au rendez-vous. Soignez toutefois la sélection de votre emplacement, en analysant préalablement le quartier et les attractivités, en fonction de la topologie des locataires cibles.
Le mieux serait d’investir dans des résidences avec services, en particulier celles qui rapportent le plus, telles que les résidences seniors et étudiantes.
Les résidences seniors demeurent en effet insuffisantes malgré leur sortie de terre massive au cours de ces 5 dernières années. Ces maisons de retraite nouvelle génération plaisent aux seniors, la majorité d’entre elles étant médicalisées et répondant à leurs besoins. De plus, le vieillissement démographique fait partie des facteurs déclenchant l’élévation de la demande locative.
Du côté des résidences étudiantes, c’est l’arrivée significative d’étudiants en France, chaque année, qui accroît fortement la demande en logements. Ces résidences répondent à leurs attentes tout en permettant leur socialisation, leur épanouissement et leur détachement familial dans les meilleures conditions.
