L’achat immobilier nécessite le plus souvent des fonds importants, tandis qu’il procure des avantages indéniables, notamment si le bien est exploité sous la location meublée non professionnelle (LMNP). Ceux ayant une capacité financière réduite et qui souhaitent pourtant tirer profit de ces atouts peuvent alors opter pour deux solutions, pour investir à moindre coût : la SARL immobilière ou les OPCI FILM.
La SARL immobilière : acquérir un bien à 2 ou à plusieurs au sein d’une même famille
Plusieurs membres d’une même famille font l’acquisition d’un bien et mettent en place un montage juridique pour l’exploitation de ce dernier : la SARL immobilière.
Les frais d’acquisition sont supportés par les associés membres de la même famille (au moins 2 personnes). C’est en fonction du montant de leur investissement que leur quote-part est calculée, et par conséquent les parts de sociétés qu’ils détiennent et qu’ils gèrent à leur guise. En effet, chaque détenteur de parts devient un loueur LMNP et encaisse sa part de revenus locatifs – les dividendes.
Les avantages : un coût d’acquisition amoindri, la conservation des mêmes conditions de défiscalisation que pour un bien classique sans montage, ainsi qu’un même rendement par rapport à ce dernier également – de l’ordre de 3.9% à 4.2% par an.
Les inconvénients de la SARL immobilière : l’accès est restreint et tient compte du lien familial. Ainsi, sont éligibles : les associés unis par un lien de parenté en ligne directe ou du deuxième degré. Les associés unis par les liens du mariage ou par un PACS sont aussi éligibles. En revanche, ne peuvent faire partie des associés : les concubins et leurs enfants, de même que les descendants et ascendants par alliance.
La revente, la cession ou la transmission des parts ne peut donc se faire que suivant ces conditions relatives aux liens de parenté.
Les OPCI FILM : investir dans la pierre-papier et confier la gestion à un professionnel
Il est aussi possible de profiter pleinement de la LMNP par le biais des Organismes de placement collectif immobilier et Fonds d’investissement en location meublée (OPCI FILM). Il s’agit d’un produit pierre-papier qui est géré par un professionnel. C’est ce dernier qui se charge de l’acquisition, non pas d’un seul immeuble, mais d’un parc diversifié, et dont les biens sont loués meublés.
Cet exploitant collecte les fonds auprès du grand public afin de constituer le parc immobilier. Il sélectionne alors lui-même les immeubles faisant partie de ce dernier, puis se charge de la mise en location, du recouvrement des loyers et de leur conversion en dividendes auprès des investisseurs souscripteurs de parts.
Attention, car en investissant dans des OPCI FILM, vous n’intégrez pas seulement de l’immobilier dans votre portefeuille, mais aussi des produits boursiers : actions et obligations. Les rendements fluctuent donc considérablement, ces supports étant très volatils. Ce qui n’est pas le cas si vous détenez des parts de SARL immobilière, qui se distinguent par une stabilité des rendements.
Quelle fiscalité pour ces deux placements ?
La fiscalité des SARL immobilières et des OPCI FILM est transparente, et il appartient aux détenteurs de parts de déclarer leurs revenus locatifs, qui sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À différencier des revenus fonciers, même s’il s’agit d’une exploitation immobilière qui génère des loyers.
Par conséquent, dès lors que vous faites louer meublé, vous vous différenciez du loueur classique grâce au statut de micro-entrepreneur. Vous serez donc soumis au régime réel d’imposition ou au micro-BIC, en fonction du montant des recettes locatives – c’est-à-dire des dividendes – que vous percevez. Ces deux régimes permettent de défiscaliser, grâce à la déduction des charges et des amortissements, pour le premier, et à celle d’un abattement forfaitaire pour le second.
